PSG NA MÍDIA
ITBI deverá ser baseado no valor pago na compra do imóvel
Nícolas Pasinato
Foto: Luiza Prado/JC
No fim de fevereiro, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado com base no valor de mercado. Além disso, foi determinado que, para esse imposto, não deve ser usado como referência valor fixado pelas prefeituras para a base de cálculo do IPTU. Com isso, a apuração do ITBI ganha um novo cenário em muitos municípios do País, em especial, nos grandes centros que adotam essa pauta de modo unilateral e impositivo.
“A decisão trouxe segurança jurídica aos contribuintes na medida em que poderão questionar e afastar avaliação oficial unilateral e que, muitas das vezes, não leva em consideração as especificidades do imóvel transmitido”, explica o advogado do escritório Peluso, Stupp e Guaritá Advogados Eduardo Ramos.
Ramos acrescenta que, agora, caberá à prefeitura o exercício de arbitrar, individualmente, cada transmissão por meio de processo administrativo caso queira invalidar o valor da operação. “É uma verdadeira inversão do ônus. Se antes prevalecia a informação da prefeitura, cabendo às partes afastá-la, a partir deste novo entendimento prevalecerá a informação dos contratantes, cabendo, por sua vez, a prefeitura afastar a presunção formada a partir do valor da operação”, detalha.
O julgamento se deu sob o chamado “recurso repetitivo”, o que significa que o entendimento poderá ser aplicado em casos que tratam da mesma questão nos tribunais de todo o País. A ação faz parte de recurso movido pela prefeitura de São Paulo, contestando decisão do Tribunal de Justiça (TJ) de São Paulo, no qual a corte local entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da compra do imóvel ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, optando por aquele que for mais caro. Até então, a capital paulista adotava um terceiro índice, que não correspondia a nenhum dos citados pelo TJ.
A decisão da Primeira Seção do STJ acabou sendo divergente tanto do que queria o município de São Paulo quanto da posição que o TJ paulista havia definido, já que restringiu a base de cálculo do tributo ao valor pago na compra do imóvel.
Neste sentido, o relator do processo, o ministro Gurgel de Faria, estabeleceu três teses para o caso. A primeira diz que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”.
Já a segunda determina que “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio”.
Por fim, foi definido que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral’. “Verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, defendeu o ministro.
Faria apontou ainda que, no IPTU, tributa-se à propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
No caso do ITBI – argumentou -, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte.
O advogado do Baptista Luz Advogados Rafael Peixoto Abal explica que a decisão promete mudar o cenário atual em que, via de regra, tem como responsável por apurar o valor da base de cálculo do ITBI a própria gestão da prefeitura.
