Marco Legal das Garantias: inovações ao sistema de garantias ao pagamento de dívidas

Foi publicada a Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, nomeada como “Marco Legal das Garantias”, que alterou as disposições da Lei da Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97), do Código Civil, dentre outros regramentos especiais, sobretudo no que se refere às garantias para obtenção de crédito financeiro.

Dentre outros pontos, o Marco Legal das Garantias implementou alterações à regras de alienação fiduciária, execução da hipoteca, destacando as seguintes alterações relativas ao tratamento do crédito e garantias:

• Possibilidade de um mesmo bem ser ofertado em alienação fiduciária para garantia de mais de uma dívida, desde que a soma dos débitos (empréstimos/investimentos/mútuos bancários, por exemplo) seja equivalente à soma do seu valor de mercado (art. 22, §3º). Exemplo: Um imóvel avaliado em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) poderá assegurar o pagamento de um contrato de empréstimo de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) e, conjuntamente, de um financiamento bancário de R$ 70.000,00 (setenta mil reais);
• Havendo um mesmo bem oferecido em garantia para mais de um contrato, haverá ordem de preferência perante os credores, considerando a data do registro (art. 22, §4º), sendo que se um credor executar a garantia, os direitos dos demais credores incidirão no produto da alienação do bem, sendo liquidados com saldo residual ao montante necessária para quitação do débito principal, caso haja remanescente;
• Constatado o vencimento de uma das parcelas da dívida, as demais se vencerão antecipadamente, e o devedor/terceiro fiduciante será notificado/intimado pessoalmente para quitar a dívida no prazo de 15 (quinze) dias, com acréscimo de correção, juros e demais encargos previstos no instrumento contratual (art. 26, caput e §1§). Não quitada a dívida, haverá consolidação da propriedade em favor do credor. Após a consolidação, o devedor/fiduciante não terá mais a faculdade de pagar o montante devido A inovação vem em linha e reforça o entendimento do Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 860.631 com repercussão geral (Tema 982), reconhecendo a constitucionalidade da sistemática da lei de alienação fiduciária e execução extrajudicial da garantia;
• Possibilidade de intimação eletrônica para constituição em mora e prazo para adimplemento antes da consolidação da propriedade em favor do credor (art.26, §4ºB): quando o devedor e o terceiro fiduciante não forem localizados por Oficial para intimação pessoal e tiverem fornecido endereços de e-mail no contrato, será indispensável o envio de comunicação eletrônica concedendo prazo de, no mínimo 15 (quinze) dias, para que haja intimação edilícia mediante entrega para representante da portaria, quando será presumido o seu conhecimento a partir do recebimento por profissional da portaria e os prazo passarão a fluir desta intimação; e
• Alteração na sistemática de execução da hipoteca, a qual poderá ser feita extrajudicialmente, desde que obedecidos os procedimentos previstos na legislação vigente.

A expectativa é de que as modificações introduzidas facilitem a execução das garantias e impulsionem o aumento da oferta de empréstimos/financiamentos bancários a partir da flexibilização dos critérios de oferta de bens em garantia.

A equipe Cível do PSG Advogados se coloca à disposição para esclarecimento e informações complementares.